Mietrecht und Mietminderung bei Schimmelbefall
Schimmel in der Mietwohnung ist ein weit verbreitetes Problem und kann erhebliche Kosten verursachen. Schätzungen gehen davon aus, dass fast jeder 10. Haushalt in Deutschland akut von Schimmel betroffen ist. Für Haus- und Wohnungseigentümer stellt sich bei Schimmelbefall die Frage, wie dieser dauerhaft beseitigt werden kann. Handelt es sich nicht um einen Sekundärbefall und ist die Ursache auf bauliche Mängel zurückzuführen, kann dies teure Sanierungsmaßnahmen bedeuten.
Wird das Eigentum vermietet, kann sich die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter für die Kosten der Beseitigung des Schimmels in der Mietwohnung aufkommen muss, kompliziert gestalten. Für die Kostenübernahme ist diejenige Partei verantwortlich, die ursächlich für den Schimmelbefall verantwortlich ist. Gerade dieser Sachverhalt muss allerdings häufig vor Gericht geklärt werden. In diesem Ratgeber sollen wichtige Grundlagen des Mietrechts zum Schimmelbefall dargelegt und erläutert und Hinweise zum richtigen Vorgehen bei bestehendem Schimmelbefall gegeben werden.
Die hier gegebenen Hinweise sollen dabei lediglich einen ersten Überblick verschaffen und ersetzen im Einzelfall keine konkrete Rechtsberatung!
Bei Zweifeln über die bestehende Rechtslage und die bestehenden Rechte und Pflichten sollten sich Mieter und Vermieter am besten frühzeitig beraten lassen. Eine Übersicht über mögliche Beratungsstellen findet sich hier.
Rechte und Pflichten des Mieters auf einen Blick
- Der Mieter ist verpflichtet, mit geeigneten Maßnahmen Schimmelbefall vorzubeugen
- Das Wohnverhalten muss in vertretbarem Maße auf die Wohnbedingungen angepasst werden
- Es besteht die Pflicht, sich an Vereinbarungen im Mietvertrag zu halten, wenn diesen zugestimmt wurde
- Der Mieter ist verpflichtet, einen Schimmelbefall unverzüglich dem Vermieter zu melden
- Liegt ein schwerwiegender, nicht selbst verschuldeter Schimmelbefall vor, besteht das Recht auf Mietminderung
- Baumängel müssen nicht durch übermäßiges Heizen und Lüften vom Mieter ausgeglichen werden, Möbel dürfen in beliebiger Weise platziert werden
- Bei baulichen Mängel haftet der Vermieter für den Schaden
- Der Mieter ist verpflichtet, Schaden von seiner eigenen Person abzuwenden, ansonsten verfallen Schadensersatzansprüche
- Bei gesundheitsgefährdenden unverschuldetem Schimmelbefall besteht das Recht des Mieters auf fristlose Kündigung
Mietrecht bei Schimmelbefall in der Wohnung
Wann haftet der Vermieter für den Schimmelbefall?
Ist der Schimmelbefall eindeutig auf bauliche Mängel zurückzuführen, haftet der Vermietet in vollem Umfang für den Schaden. Dies können Risse im Mauerwerk, Wasserschäden durch defekte Rohrleitungen, undichte Dächer oder Wandverkleidungen sein. Auch nach einer unsachgemäß durchgeführten (energetischen) Sanierung ist der Vermieter verantwortlich. Lässt der Vermieter die Wohnung energetisch sanieren, beispielsweise durch den Einbau neuer Fenster oder durch eine Wärmedämmung, ist er verpflichtet den Mieter darüber aufzuklären, ob diese Sanierung ein für den Mieter angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten bedeutet.
Kommt der Vermieter dieser Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Mieter nicht für den Schaden verantwortlich gemacht werden. Des Weiteren kann der Mieter nicht für Schimmel verantwortlich gemacht werden, der durch Neubaufeuchte entsteht, da dem Mieter nicht auferlegt werden kann, die Neubaufeuchte durch aufwendiges Heizen und Lüften auszugleichen. Nur wenn ein konkretes Heiz- und Lüftungsverhalten im Mietvertrag verankert ist, kann der Mieter bei Nichteinhaltung zur Verantwortung gezogen werden. Seit 2009 schreibt eine Lüftungsnorm (DIN 1946-6) vor, dass bei Neubauten und bei Sanierungen (mit einem Austausch von mehr als einem Drittel der Fenster) eine ausreichende Luftzirkulation in den Räumen ohne Mithilfe des Mieters stattfinden muss.
Wann haftet der Mieter für den Schimmelbefall?
Wenn der Schimmelbefall nicht auf bauliche Mängel zurückgeführt werden kann, sondern auf ein falsches Wohnverhalten des Mieters, haftet dieser für die Schäden des Schimmelbefalls. Durch nicht ausreichendes Heizen und Lüften steigt die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung und es entsteht Schimmel. Zu nasse Zimmerpflanzen, Aquarien, Terrarien oder Wäschetrocknen in der Wohnung begünstigen dabei den Schimmelbefall, weshalb das Wohnverhalten auf die Umstände der Wohnung angepasst werden muss. Das Entfernen des Spritzwassers von Fliesen nach dem Duschen gehört ebenfalls zu den Pflichten eines Mieters.
Was allerdings „angemessenes Wohnverhalten“ im Einzelnen bedeutet, um Schimmel zu vermeiden, ist auch von den Gerichten nicht eindeutig geklärt. Es gibt keine konkreten Regeln, wie oft und wie lange am Tag gelüftet werden muss. Während einige Gerichte das zweimalige Stoßlüften am Tag für insgesamt 20-30 Minuten als ausreichend erachten, sehen andere Gerichte ein zwei bis viermaliges Lüften für jeweils ca. 10 Minuten als zumutbar an. Einig sind sich die Gerichte jedoch darin, dass eine Kippstellung des Fensters kein angemessenes Lüften bedeutet, da hierdurch kein ausreichender Luftaustausch entsteht. Auch über die angemessene Raumtemperatur sind sich die Gerichte uneinig.
Konsens besteht allerdings dahingehend, dass die Raumtemperatur nicht unter 16°C fallen darf. Übersteigt das Heizen und Lüften zur Schimmelvermeidung aufgrund besonderer Anforderungen der Wohnung ein Normalmaß, muss dies in der Mietvereinbarung schriftlich geregelt sein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sein Wohnverhalten in einem nicht mehr vertretbaren Maße an die Wohnbedingungen anzupassen. Erst wenn er ein solches Wohnverhalten in einer Individualvereinbarung festlegt, kann er bei Schimmelbefall haftbar gemacht werden. Für falsch aufgestelltes Wohnungsmobiliar (zu nah an den Außenwänden) kann der Mieter nicht zur Verantwortung gezogen werden, da die Wohnbedingungen so gestaltet sein müssen, dass ein Aufstellen der Möbel an den Außenwänden problemlos möglich ist.
Wie sollten Mieter bei Schimmelbefall vorgehen?
Bemerkt der Mieter einen Schimmelbefall oder einen Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung, ist dies zu dokumentieren und sofort dem Vermieter mitzuteilen, denn für den Mieter besteht eine Anzeigepflicht bei Mietmängeln. Nur wenn eine Mängelanzeige (§536c BGB), welche die Mängel benennt und den Vermieter zu deren Beseitigung auffordert, beim Vermieter eingereicht wird, kann der Mieter seine Rechte durchsetzen. Diese können die Beseitigung der Mängel, Schadensersatzansprüche, eine fristlose Kündigung sowie Mietminderung beinhalten. Wird die Mängelanzeige zu spät eingereicht und hat sich der Schimmel in der Zwischenzeit weiter ausgebreitet, kann es passieren, dass dem Mieter eine Mitschuld am betreffenden Schimmelbefall zugesprochen wird und er ein Teil der Kosten des Schadens tragen muss.
Ist dem Vermieter der Schimmelbefall bekannt, ist er grundsätzlich dazu verpflichtet, den Schaden zu beheben. Häufig sind sich Mieter und Vermieter nicht darüber einig, wer für den Schimmel verantwortlich ist und die Kosten für die Sanierung übernimmt. Weigert sich der Vermieter, den Schaden zu übernehmen, da er das schuldhafte Verhalten beim Mieter sieht, ist nicht zwangsläufig der Gang zum Gericht notwendig. Zunächst sollte versucht werden, eine außergerichtliche Einigung zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu erzielen.
Möchte der Mieter sichergehen, dass der Schimmelbefall nicht auf eigenes Fehlverhalten zurückführbar ist, ist die Beauftragung eines Gutachters ein probates Mittel. Im Idealfall können sich beide Parteien darauf einigen, einen Gutachter zu beauftragen, der die Ursache und damit Verantwortung für den Schimmelbefall ermittelt. Im Vorfeld sollte unbedingt abgeklärt werden, wer den Gutachter bezahlt. Zu beachten ist, dass das Ergebnis des Gutachtens keine rechtliche Bindung hat und auch vor Gericht nicht zwangsläufig angeführt werden kann, denn Gerichte bestellen eigene Sachverständige. Aus diesem Grund sollten sich Mieter zweimal überlegen, auf eigene Faust einen Gutachter zu bestellen, denn das Geld gibt es meistens auch nach dem Gewinnen eines Gerichtsverfahrens nicht zurück.
Mietminderung bei Streitfällen bezüglich des Schimmels in der Wohnung
Lässt sich keine Einigung mit dem Vermieter erzielen, ist es möglich, eigenständig die Miete zu mindern, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen. Dieses Vorgehen birgt jedoch einige Risiken. Wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, die Schuld für den Schimmelbefall also beim Mieter liegt, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten überschreitet. Diese Rechtsprechung geht auf eine Gerichtsentscheidung von 2012 zurück. Zusätzlich dazu muss der Mietrückstand nachgezahlt werden. Ist sich der Mieter aufgrund eines selbst in Auftrag gestellten Gutachtens sicher, dass der Vermieter Schuld am Schimmelbefall hat, ist das Mittel der Mietminderung bei Schimmel ein wirkungsvolles Instrument, doch auch dann besteht ein Restrisiko. Besser ist es, in der Mängelanzeige darauf hinzuweisen, dass ein bestimmter Teil der Miete solange unter Vorbehalt bezahlt wird, bis der Schimmelbefall behoben ist. Bekommt der Mieter in einem späteren Gerichtsverfahren Recht, kann er diesen Betrag zugesprochen bekommen und bekommt das Geld zurück.
Wenn sich der Vermieter auch von dieser Maßnahme nicht zum Handeln bewegen lässt, kann der Fall nur noch vor Gericht geklärt werden. Im Vorfeld sollte sich dann mit einem Fachanwalt beraten werden, welches das beste Vorgehen ist. Wichtig ist, dass alle notwendigen Dokumente (Briefwechsel mit dem Vermieter, Fotos, etc.) vorhanden sind und dem Anwalt vorliegen. Spätestens vor Gericht wird die Verantwortlichkeit für den Schimmelbefall geklärt.
Gerichtsentscheide bei SchimmelbefallMiete mindern bei Schimmel
Macht ein Mieter sein Recht vor Gericht geltend, muss vom Gericht geklärt werden, wer ursächlich für den Schimmelbefall verantwortlich ist. Dafür bestellt das Gericht einen Sachverständigen, der die Gegebenheiten vor Ort prüft und zu einer abschließenden Bewertung gelangt. Auch wenn objektive Kriterien zur Beurteilung beim Thema Schimmel bestehen, unterliegt jede gerichtliche Entscheidung einer Individualbewertung.
Vor Gericht liegt es in der Pflicht des Vermieters zu beweisen, dass der Schimmelbefall nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt, der Schaden also nicht auf bauliche Mängel oder Schäden zurückgeführt werden kann. Erst wenn der Vermieter zweifelsfrei beweisen kann, dass er nicht für den Schimmel verantwortlich ist, steht der Mieter in der Beweispflicht.
Der Mieter muss dann nachweisen, dass er nicht durch falsches Wohnverhalten (falschen Heiz- und Lüftungsverhalten) zur Schimmelbildung beigetragen hat. Der Richter hört die Argumente an, wägt sie gegeneinander ab und kommt in Verbindung mit dem Gutachten zu einem Urteil, wer die Kosten zu tragen hat.
Oft ist die Schuldfrage bezüglich des Schimmelbefalls in der Mietwohnung nicht ganz eindeutig. In vielen Fällen sind sowohl Mieter als auch Vermieter für den Schimmelbefall verantwortlich. In diesen Fällen ist der Schimmel zwar auf bauliche Mängel zurückzuführen, durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten hat der Mieter aber zu dessen Ausbreitung beigetragen. Die Kosten für den Schaden müssen dann häufig zu gleichen Teilen getragen werden.
Fazit Mietrecht und Mietminderung bei Schimmelbefall
Grundsätzlich muss die Partei für die Kosten der Schimmelsanierung aufkommen, die für den Schimmelbefall verantwortlich ist. Häufig entstehen daraus Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Im Falle einer Eskalation entscheidet ein Gericht über die Schuldfrage.