Zwangsbelüftung adé

Warum eine kontrollierte Wohnraumlüftung eine Win-Win-Situation für Vermieter und Mieter ist?

Zwangsbelüftung im Haus ist eine technische Maßnahme, um einen regelmäßigen Luftwechsel zu garantieren, der vom Nutzer nicht beeinflusst werden kann. Diese Maßnahme kommt oftmals zum Einsatz, wenn der Eigentümer das Gebäude nicht selbst nutzt, also das Lüften nicht selbst gewährleisten kann. Klassischer Fall ist das Konstrukt Mieter/Vermieter. Der Vermieter will durch Zwangsbelüftung seine Immobilie vor Feuchtigkeit und Schimmel bewahren und so natürlich auch ein gesundes Raumklima schaffen. Der Mieter boykottiert oftmals das eingebaute System, um z. B. Zug- oder Lärmerscheinungen zu bekämpfen oder Strom zu sparen. Hinzu kommt, dass viele Bewohner noch auf das Fensterlüften konditioniert sind. Allerdings beruht das oftmals auf Gebäuden, deren Gemäuer durch eine natürliche Fugenlüftung atmen – d.h. über einen natürlichen Luftstrom durch undichte Fenster und Türen oder andere Spalten und Fugen verfügen. Die luftdichte Bauweise moderner energiesparender Häuser lässt einen solchen natürlichen Luftaustausch nicht mehr zu. Ein- bis zweimal am Tag die Fenster öffnen reicht dann für den gesetzlich vorgeschriebenen Luftwechsel sowie zur Vorbeugung von Schimmel nicht aus. Im Ergebnis wird den Mietern eine Lüftung aufgezwungen, auf deren Funktion oder Einstellungen sie selbst keinen Einfluss haben. 
Nun ist ein Zwang nie der beste Weg, um sein Ziel zu erreichen. Er verursacht auf beiden Seiten Druck und Konfliktpotenzial. 

Zwangsbelüftung ist also keine Lösung – nicht zu lüften ist aber auch keine. Im folgenden Ratgeber wird das Thema „Zwangsbelüftung“ sowohl aus Mieter- als auch aus Vermieter-Sicht beleuchtet und Wege aufgezeigt, wie Lüften, auch ohne Zwang, beiden Parteien zugutekommt.

Die Vorteile einer Zwangsbelüftung im Haus

Schimmel in der Wohnung – wer ist schuld?

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist Schimmel in der Wohnung, der für das Wohlbefinden und die Gesundheit der Hausbenutzer gefährlich werden kann.  Daraus kann für den Mieter ein Recht auf Mietminderung resultieren. Doch wer hat Schuld? Sind bauliche Mängel oder fehlerhaftes Lüften und Heizen die Ursache? Im Streitfall liegt die Beweislast beim Vermieter. Er muss belegen, dass keine baulichen Mängel vorliegen und der Schimmel dem Verhalten des Mieters geschuldet ist. 
Eigentümer, die ihre Mieträume mit modernen, dicht schließenden Fenstern ausstatten, sind dazu verpflichtet, erforderliche Maßnahmen gegen die anfallende Feuchtigkeit zu treffen beziehungsweise ihre Hausbewohner auf gesonderte Lüftungs- und Wohnanforderungen hinzuweisen und im Mietvertrag festzuhalten. Geschieht dies nicht, kann dem Mieter die Schimmelbildung nicht angelastet werden und der Vermieter trägt die Kosten für die Entfernung. Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig, wer für die Kosten der Schimmelbeseitigung aufkommt, muss ein unabhängiger Gutachter die Ursachen untersuchen.

Praxistipp:

Eigentümer von luftdichten Häusern sollten im Mietvertrag folgendes Lüftungs- und Heizverhalten festhalten:

  • drei bis 5 Mal tägliches Stoßlüften bei einer Dauer von 5 bis 15 Minuten
  • wenn möglich, Querlüften mit geöffneten Innentüren und abgedrehter Heizung
  • kein Dauerlüften mit angekippten Fenstern
  • damit der Luftstrom an den Wänden zirkulieren kann, sollte das Mobiliar einen Mindestabstand von zehn Zentimetern zur Außenwand aufweisen
Schimmel in der Wohnung – wer ist schuld?

Es existiert zwar keine einheitliche Rechtsprechung zu einem ausreichenden Lüftungsverhalten der Mieter, aber es gibt Grenzen hinsichtlich Anzahl und Dauer, da gerade berufstätige Mieter ihre Wohnungen nur in den Morgen und Abendstunden intensiv nutzen können.
Da es zuweilen zu großen Unterschieden kommen kann - zwischen dem, was der Vermieter verlangt und dem realen Lüftungsverhalten der Mieter, scheint die Zwangsbelüftung häufig die einzig hilfreiche Lösung zu sein. Die Hausbewohner, auf der anderen Seite, sehen sich von den einzelnen Methoden zur Zwangsbelüftung teils erheblich gestört und zum Teil auch vom Vermieter übergangen. Dies löst unter Umständen seitens der Mieter ein Ideenreichtum zur Umgehung des störenden Luftaustauschs aus, von dem beide Seiten am Ende nur Nachteile ziehen.
Besser ist es, eine Lösung zu finden, die von beiden Seiten akzeptiert wird. Ein nachträglich eingebautes System zur kontrollierten Wohnraumlüftung ist eine davon. 
 

Zwangsbelüftung – Was heißt das eigentlich?

Hinter Zwangsbelüftung verbergen sich lüftungstechnische Maßnahmen bei denen der eigentliche Anwender nur sehr beschränkt oder gar nicht eingreifen kann. Dies soll durch die Installation eines Lüftungssystems ermöglicht werden, welches vom Mieter weder ausgeschaltet und ggf. nur sehr eingeschränkt reguliert werden kann. Soweit zur Theorie. In der Praxis ergibt sich häufig ein anderes Bild. Letztendlich ist ein findiger Mieter immer in der Lage jegliche Form der Zwangsbelüftung zu umgehen. Ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis sieht aber anders aus.

Zwangsbelüftung - Prinzip der Wärmerückgewinnung bei einer dezentralen Lüftungsanlage

Ein friedlicherer Ansatz wäre es, beim Mieter Akzeptanz für das Lüftungssystem zu generieren, sodass er es freiwillig nutzt und die Lüftungsanlage zu schätzen lernt. Dazu muss der Vermieter seinen Mieter aufklären, wie wichtig und viel gesünder es ist, die Lüftungsanlage laufen zu lassen. Zudem profitiert nicht nur der Vermieter durch den Schutz seiner Immobilie, sondern natürlich auch der Mieter selbst als direkter Anwender durch:

  • eine gesteigerte Behaglichkeit in den eigenen 4 Wänden (angenehme Temperaturwerte, Luftfeuchte, Luftgüte und Luftbewegung)
  • einen gesteigerten Komfort hinsichtlich einer automatischen Hintergrundbelüftung
     

  

Welche Methoden für eine Zwangsbelüftung im Haus gibt es?

Zur Zwangsbelüftung von vermieteten Wohnräumen gibt es verschiedene Methoden deren sich Vermieter gerne bedienen. Die einfachste und optisch unauffälligste Methode eine Lüftung sicherzustellen, ist die Fensterfalzlüftung. Fensterfalzlüfter sind Lüftungsschlitze im Fensterrahmen, durch die frische Luft eintritt und warme, verbrauchte Luft austritt. Die Lüftung erfolgt hier am effizientesten nach dem Querlüftungsprinzip bei gegenüberliegenden Fenstern. Die Lüftungsschlitze im Fensterrahmen werden vorwiegend optisch gar nicht wahrgenommen. Mieter merken meist erst sehr viel später einen leichten Luftdurchzug z.B. bei starkem Windeinfluss. Auch Lärm und (Fein-)Staub können die Öffnungsschlitze im Fensterrahmen durchdringen. Problematisch ist hier aber vor allem die Installation im Fenster- und Laibungsbereich, da Fensterlaibung und Fensterrahmen durch die Lüftungsschlitze ausgekühlt und damit anfällig für Kondensat und Schimmel werden. Da die Luft ohne Vorwärmung durch die Fensterfalzlüftung eindringt, wird es zudem problematisch sobald Betten, Sofas oder andere Sitzgelegenheiten in Fensternähe positioniert werden.
Darüber hinaus gibt es als Zwangsbelüftung auch voreingestellte Lüftungsanlagen, auf die der Nutzer nicht oder nur beschränkt eingreifen kann oder verschiedene Außenluftdurchlässe, die nutzerunabhängig für einen Luftaustausch sorgen.

Welche Methoden für eine Zwangsbelüftung im Haus gibt es?

Vorteile einer dezentralen Wohnraumlüftung für Mieter und Vermieter

Im Gegensatz zur Zwangsbelüftung ermöglicht eine kontrollierte Wohnraumlüftung  sowohl Mietern  als auch Vermietern ein entspanntes Verhältnis im Lüftungsdilemma. Hier sind für Sie die wichtigsten Vorteile der dezentralen Lüftungsanlage auf einen Blick: 

Vorteile für den Vermieter:

  • einfacher und schneller Einbau – für Neubau und Sanierung
  • Schutz vor Schimmel und eventuellen Mietminderungen durch Schimmelbefall
  • Bautenschutz
  • Werterhalt des Gebäudes
  • Eigenwartung oder Hausmeisterwartung ohne Fachfirma
  • Abschnittsweise Sanierung möglich (eine Wohnung nach der anderen)
  • Steigerung des Immobilienwerts dank innovativer Haustechnik
     

Vorteile für den Mieter:

  • bessere Luftqualität
  • Abtransport der Schadstoffe, die sich im Innenraum ansammeln
  • Behaglichkeit und mehr Wohnkomfort
  • Allergiker-geeignet: Schutz vor Feinstaub und Pollen 
  • Vermeidung von Schimmelbildung 
  • Heizkosten sparen durch das Prinzip der Wärmerückgewinnung
  • Komfort gewinnen durch eine automatische Hintergrundlüftung
     

Häufig wissen die Mieter gar nicht über die Vorteile, die eine kontrollierte Wohnraumlüftung für die Gesundheit und Behaglichkeit in den eigenen Vier Wänden mit sich bringt. Es ist darum ratsam, jeden neuen Mieter über die Vorzüge der automatischen Lüftung aufzuklären um somit eine Akzeptanz zu erzeugen und das Bewusstsein für gesunde und frische Luft zu stärken.

Vorteile einer Zwangsbelüftung für Vermieter
Vorteile einer Zwangsbelüftung für Mieter

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Kontrollierte Wohnraumlüftung statt Zwangsbelüftung

Worauf Sie achten sollten um Ihre Mieter zu überzeugen

Achten Sie bei der Planung einer Lüftungsanlage auf qualitativ hochwertige Lüfter : Günstige Lüfter sind nicht immer die beste Lösung. Billig verarbeitete Plastikteile können schnell abbrechen. Hochwertige Lüfter lassen sich schnell und einfach reinigen und warten. Achten Sie  neben den technischen Werten auch auf mögliche Zubehörteile wie Pollen- oder Aktivkohlefilter. Eine hohe Qualität lässt sich zum Beispiel an einer zusätzlichen Herstellergarantie erkennen. Ist der Hersteller von seinen eignen Produkten überzeugt, wird er nicht zögern die Garantie über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus zu erhöhen. 

Unbedingt Schallwerte beachten: Mieter, die sich von den Geräuschen der Lüfter gestört fühlen, sind eher dazu geneigt, die Lüftungsanlage auszuschalten. 
Die Akzeptanz gegenüber eines Lüftungssystems wächst, wenn der Lüfter keine Störgeräusche entwickelt und darüber hinaus Geräusche wie z.B. Straßenlärm abhält. Mit hilfe einer Schalldämmlüftung kann sogar das Rascheln der Bettdecke lauter sein .

Ein entscheidendes Kriterium ist die Steuereinheit. Diese sollte leicht verständlich sein und falls doch mal ein Streitfall aufkommt über einen Betriebsstundenzähler verfügen. Mit programmierbaren Betriebsmodi lässt sich ein gesundes und auf einzelne Bedürfnisse ausgerichtetes Wohnklima erschaffen. Eine Pausenfunktion erhöht zudem die Akzeptanz beim Mieter. Außerdem kann man mit den Reglern leicht eingestellt werden, wann und wie viel Luftstrom benötigt wird.

Informieren Sie ihre Mieter zu den Vorteilen der Wärmerückgewinnung und wie sie damit Heizkosten sparen können. Dezentrale Lüfter mit Keramikwärmespeicher sind auch für den Sommerbetrieb geeignet, denn das Prinzip der Wärmerückgewinnung  funktioniert auch  in umgekehrter Temperaturkonstellation. Klären Sie Ihre Mieter darüber auf, welche Vorteile auch frische Raumluft  für ihre Gesundheit und Wohlbefinden hat. Neben Schutz vor Pollen und Staub durch die entsprechenden Filter, erhalten sie kontinuierlich sauerstoffhaltige Luft und werden gleichzeitig die Schadstoffe aus der Raumluft abtransportiert.

Es empfiehlt sich der Einsatz von Sensorik, um die Lüftungsanlage bedarfsgeführt laufen zu lassen. In Ablufträumen sollten ein Feuchtesensor oder ein Hygrostat zum Einsatz kommen, um einen automatischen Feuchteschutz zu gewährleisten. Eine geräuscharme, bedarfsgeführte Entlüftung bewahrt Räume mit Feuchteeintrag vor Schimmelbildung und Feuchteschäden.

Praxistipp: Kellerlüftung

Keller benötigen eine gesonderte Lüftung, da im erdberührten Bereich Fugen und Ritzen für einen natürlichen Luftwechsel fehlen. Zudem sind Kellerfenster nicht vorhanden oder kleiner und niedriger, wodurch der Luftaustausch geringer ausfällt. Nun sind Keller meist kühl und kalte Luft kann weniger Feuchtigkeit aufnehmen. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kalten Wänden und die Nässe zieht ins Mauerwerk. Nach und nach entsteht großflächiger Schimmel. Besonders stark tritt dieser Effekt im Sommer auf, wenn Sie lüften und warme feuchte Luft in den Kellerbereich strömt und an den kühleren Außenwänden kondensiert. Für einen trockenen und wohlklimatisierten Keller hat inVENTer eine vollautomatische Lüftung im Portfolio, die dank Feuchte- und Temperatursensoren völlig autonom die optimalen Lüftungsbedingungen ermittelt. Mehr zur kabellosen Reglerplattform inVENTer Connect erfahren Sie hier. Mehr zum Thema Kellerlüftung finden Sie in diesem Ratgeber.

Zwangsbelüftung in bewohnte Kellerräume

Fazit: Warum eine Lüftungsanlage kein Streitfall sein sollte

Eine kontrollierte Wohnraumlüftung ist eine Win-win-Situation für Vermieter und Mieter. Sie sorgt für ein ideales Raumklima mit frischer Luft und optimaler Luftfeuchtigkeit. Das tut der Gesundheit der Mieter und dem Mauerwerk gut. Schimmel hat keine Chance. Lässt der Mieter die Lüftungsanlage laufen, muss er sich nicht um diszipliniertes Lüften kümmern. Lediglich bei Feuchtespitzen, wie zum Beispiel bei einer Party mit vielen Menschen, sollte er durch Fensterlüftung das Klima im Raum regulieren.

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Aber auch hier gibt es Lüftungsgeräte, die das schaffen. Generell sind Systeme auf dem Markt, die die Lüftung an individuelle Lebensgewohnheiten anpassen – Grundeinstellung als Feuchteschutz bei Abwesenheit wie Urlaub, reduzierte Lüftung in den Nachtstunden, normale Lüftung in den Tagstunden und Intensivlüftung bei Feuchtespitzen wie einer Party oder wenn gekocht wird. Um den Mieter eine gewisse Hoheit zu geben, sollten Vermieter sich für ein System entscheiden, das  je nach Bedarf reguliert und pausiert werden kann. Die  Lüftungsgeräte sollten dann allerdings nur für eine gewisse Zeit deaktivierbar sein und danach in die Grundlüftung zurückgehen. So eine Regelung ermöglicht die Lüftungssteuerung sMove.
Für Neubau und Sanierung eigenen sich dezentrale Lüftungsanlagen. Speziell das Nachrüsten ist bei diesen Systemen mit einer einfachen Kernlochbohrung erledigt. Die Geräte sind unauffällig im Wohnraum und laufen sehr leise. Verschiedene Filter schützen vor Staub und Pollen, Wind und Lärm. Für die Wartung ist zudem keine Fachfirma notwendig. Der Austausch der Filter und die Reinigung der Geräte können vom Vermieter oder einem Hausmeister selbst erledigt werden. Zudem sind dezentrale Lüftungsanlagen entgegen der verbreiteten Meinung im Unterhalt nicht teuer. Ein Gerät verursacht pro Jahr rund fünf Euro Stromkosten.

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